[부동산 용어] 재개발 / 노후 동네가 천지개벽

부동산 투자를 하려면 반드시 알아야할

재건축과 재개발에 대해서 간략하게 포스팅하려고 한다.

 

실거주의 편의를 위해서라면

당연히 처음부터 신축 아파트를 사는게 좋다.

그러나 투자를 위해서라면?

같은 입지라도 재건축이나 재개발이 될 수 있는

구축 아파트나 소규모 빌라를 사는 게 좋다.

 

우리가 흔히 부동산으로 돈을 많이 벌었다고 하는

대박 투자들은 대부분 재건축이나 재개발에서 나오는 것 같다.

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내 친구 중 하나도 면목동에 갭 끼고 1500으로 투자해놓은 빌라가

지금 재개발 지역으로 묶여서 1.7억이 되었다.

뿐만 아니라 이게 재개발이 되어서 아파트가 된다면

12억~13억 정도 하게 되지 않을까.

 

그러면 도대체 수익률이 몇 배인건가?

실로 가슴이 웅장해지는 수익률.

나는 일단 청약을 위해서 무주택자 요건을 유지하고 있지만

분양권이 생기면 부동산 투자도 본격적으로 해보고 싶다.

 

서론이 길었는데, 어쨌든 오늘은 재개발에 대한

간단한 용어설명의 포스팅.

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ㅣ재개발

낡고 오래된 주택이 밀집되고 주거생활이 불편하고,

도로/상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여

도로/상하수도/공원 등 공공시설은 정비하고 낡은 주택은 새로 건설하는 등

주거환경을 개선하는 도시계획사업을 말한다.

 

보통 노후된 건축물이라고 하면

한 30년 정도 된 것을 생각하면 되겠다.

 

ㅣ재개발을 위한 조건

일단 시나 도 등 지자체에서 '구역지정고시'를 받아야 한다.

* 구역지정고시 : 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후

                      기본계획에 무리가 없다고 판단시

                      재개발을 할 수 있는 지역을 지정해주는 것.

 

구역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 재개발 사업에 들어가는데,

재개발 조합은 재개발 구역 안의 토지 소유자 5인 이상이

재개발 사업시행을 위한 조합정관을 작성하고

토지 등의 소유자 총 수의 2/3이상 동의를 얻어

구청장의 조합설립인가를 받아야 한다.

 

사업을 시행하기 위해서는 토지 면적의 2/3이상의 토지소유자 동의와

토지 및 건축물 소유자 각각 총수의 2/3 이상 동의를 얻어야 한다.

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ㅣ재개발 절차

1. 정비계획 수립

"이렇게이렇게 개발할 거다."

 

2. 정비구역지정

"알았다. A 구역 재개발 해."

"그런데 B 구역은 안 돼. 문화재 있어."

 

3. 추진위원회 설립 및 승인

"좋아, 이제 본격적으로 추진해보자!"

 

4. 조합설립인가

"이 땅에 사시는 분들, 우리 재개발해요!"

* 2/3이상 동의 필요

 

5. 사업시행인가

"이제 추진해봅시다!"

* 2/3이상 동의 필요

 

6. 시공사 선정

"아크로(DL이앤씨)로 갑시다!"

 

7. 분양신청 및 감정평가

"A씨 빌라는 감정가 3억이고,

분양가는 4억이니까, 추가분담금 1억 더 내세요."

 

8. 관리처분인가

"자, 이제 여기 사시는 분들 다른 데로 옮겨 가세요."

"이주비 드립니다."

 

9. 철거 및 착공

"낡은 건물들 부수고 공사 시작."

 

10. 준공

"공사 중"

 

11. 조합청산 및 해산

"신축 아파트 완성 및 조합원들 분양"

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여기까지 간략하게 재개발에 대한 포스팅을 써봤다.

지난번에 아버지를 모시고 강북에 있는 병원에 가는데

가는 길에 보니까 대한민국의 수도라는 서울이

너무 심각하게 노후화되어 있어서 깜짝 놀랐다.

 

사람들이 서울은 이미 집값이 너무 올라서 기회가 없다고 생각하지만

내가 봤을 때는 그 낙후된 빌라와 연립주택들이 모두 기회로 보였다.

 

다들 성투하셨으면 좋겠다.

 

* 라고 작년에 썼는데,

올해는 벌써 많은 상황들이 바뀌고

재개발 관련되어서 새롭게 진행되는 일들이 있다.

조만간 차근차근 포스팅해보도록 하겠다.