[부동산 용어] 재건축 / 썩은 아파트가 새 아파트로 변신

지난번에는 재개발에 대해서 포스팅 했는데

오늘은 재건축에 대해서 포스팅 해보도록 하겠다.

 

나도 포스팅 하면서 공부하는 것이기 때문에

내용 자체는 심도깊지 않을 거고,

혹시 댓글로 첨언을 해주시거나

만약 잘못된 부분이 있어서 정정해주신다면

매우매우 감사드리겠다.

 

지난번에 재개발 포스팅에서도 언급했듯이,

부동산으로 크게 먹으려면 역시 재건축/재개발이 짱인듯.

 

애초에 신축 건물은 이미 비싸기 때문에

실거주 목적이라면 모를까,

투자 가치로는 당연히 재건축/재개발 되는 구축 건물이 좋다.

 

내가 저렴하게 산 낡은 물건이

값비싼 새 거가 될테니까.

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ㅣ재건축

기존의 낡은 아파트나 연립주택을 허물고 다시 짓는 것.

'도시 및 주거환경정비법'에 근거하여, 정비기반시설은 양호하나

노후/불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서

주거환경을 개선하기 위해 이뤄지는 사업.

 

재건축의 대상은 기본적으로 노후/불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나,

예외적으로 단독주택을 허용하기도 한다.

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ㅣ노후/불량 건축물의 상세

1) 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴,

그 밖에 안전사고의 우려가 있는 건축물

 

2) 내진성능이 확보되지 않은 건물중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계/시공으로

구조적 결함이 있는 건축물.

 

3) 특별시, 광역시, 특별자치시/도, 그 외에 인구수 50만명 이상 도시에서

아래에 해당하는 건축물.

  가) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것.

    * 역세권 등

  나) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우,

       건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것.

    * 이래서 용적률이 중요합니다.

  다) 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물

 

간략하게 적어봤는데, 재건축 사업은 조합이 시행하거나

조합원 과반수의 동의를 받아서

시장/군수/토지주택공사/건설업자/등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

일반적으로 재건축 연한은 30년이다.

 

ㅣ재건축 절차

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위의 그림에 아주 잘 나와있는데,

보다시피 단계가 아주 많아서 대략 7년~10년 가량 긴 시간이 소요된다.

 

재건축은 300세대 이상(단독주택은 200호 이상) 또는

부지 면적이 1만m²이상이어야 하며,

 

재건축 안전진단 실시결과 2/3이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역이어야 한다.

단독주택인 경우에는 노후/불량 건물이 해당 지역 안에 2/3이상이어야 한다.

이 안전진단에서 탈락해서 재건축을 못하는 아파트들이 허다하다.

 

시장/군수/토지주택공사 등 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 진행하려면

토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립해야 한다.(공공이 아닌 민간으로 재건축하려면)

 

재건축 사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 

주택단지의 공동주택의 각 동별 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상 소유자의 동의를 받아

시장/군수 등의 인가를 받아야 한다.

 

주택단지가 아닌 '지역'이 정비구역에 포함되면

지역 건물 소유자 3/4 이상, 토지면적의 2/3 이상 소유자의 동의를 받아야 한다.

 

결의 되면 안전진단을 받고,

재건축이 가능하다고 판단되면 조합설립인가를 받는다.

이렇게 되면 재건축 조합이 생기는 것이다.

이후 경쟁입찰 등의 방식으로 시공사를 선정한다.

 

보통 많이 애먹이는 단계가

안전진단/조합설립인가/사업시행인가

이렇게 알고 있다.

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재건축/재개발 건물을 찾는 것은 보물찾기 같다.

어디가 대박날 곳인지 보물을 찾는 것이다.

 

사용승인일, 용적률, 대지지분, 입지 등등 여러가지를 고려해서

재건축이 가능한지 아닌지를 판단하고

최대한 저렴할 때 매수한다.

그리고 존버!

 

재건축과 재개발의 차이는 쉽게 얘기하면

낡은 동네를 싹 밀고 아파트를 짓는 게 재개발.

썩은 아파트를 때려부수고 새 아파트로 만드는 게 재건축.

좀 더 전문적으로 말하면 기반시설이 양호해서

노후한 주택만 때려부수면 재건축.

기반시설도 양호하지 않아서 싹 밀고 전부 다 만드는 게 재개발.

 

재건축/재개발

자산증식의 지름길이 아닌가 싶다.

다들 성투하시길 바란다!

*작년에는 이렇게 썼는데

올해는 기회가 되면 좀 더 디테일하게 써보겠다.