여태까지는 작년에 써놓은 것을 복붙하는 거였고.
오늘부터 포스팅을 작성해보려고 한다.
현재 부동산 시장에서 가장 큰 기회는 서울 구도심의 재개발이 아닌가 싶다.
서울 집값을 잡으려면 주택 공급은 해야겠는데.
문제는 지방처럼 비어있는 땅이 없어서 신규택지를 지정할 수는 없다는 것이다.
신규택지를 지정하려면 그린벨트를 풀어야 하는데, 글쎄...
이 방법이 서울의 주거환경을 더 좋게 변화시킬 수 있을지 잘 모르겠다.
이런 식으로 그린벨트를 야금야금 갉아먹는 것은 좋지 않다고 생각한다.
그러면 결국 기존에 있는 노후된 주택을 부수고 새로 지어야 한다는 뜻이다.
오늘은 서울에서 진행되는 여러가지 재개발 종류 중에서
역세권 시프트에 대해서 알아보려고 한다.
역세권 도시정비형 재개발 사업이라고 하기도 한다.
일단 역세권의 개념부터 얘기해보겠다.
해당 지하철 역의 승강기(엘베)가 있는 곳에서 500m 범위 안에 있는 지역을 의미한다.
그 중에서도 1차와 2차로 나눠지는데, 1차 역세권이 원래는 해당 지하철 역의 승강기(엘베)가 있는 곳에서 250m 범위 안에 있는 지역을 의미했다.
그런데 이게 현재는 확대되어서 350m로 늘어났다.
위의 자료에는 22년도 한시적으로 이렇게 한다고 되어있는데, 이게 얼마 전에 한동안 더 연장하겠다고 얘기가 나왔다.
서울의 원활한 주택 공급을 위해서.
역세권 시프트는 위의 역세권 범위 내에서 재개발을 진행하면, 용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있도록 혜택을 주겠다는 것이다.
사람들이 많이 살고싶어하는 역세권 지역을 고밀도로 개발하고, 완화시켜준 용적률에서 절반을 임대주택으로 공급한다.
이렇게 되면 재개발 조합원들과 건설사들도 일반분양 물량을 늘릴 수 있어서 사업성이 좋아지고, 정부 입장에서도 공공임대주택을 많이 공급할 수 있으니까 좋다.
민간 재개발로 진행되는 사업이라서 더 자유롭고 좋은 것 같다.
공공재개발이나 신통기획, 모아타운 등등 다른 종류의 재개발은 권리산정 문제로 잘못하면 현금청산을 당할 수 있지만, 역세권시프트는 상대적으로 그럴 일이 적다.
권리산정은 말 그대로 해당 투자물건에 대한 권리를 따진다는 것인데, 특정날짜(권리산정일)를 기준으로 해서 그 이후에 지어진 물건은 재개발이 되어도 입주권이 안 나온다는 것이다.
심지어 공공재개발은 권리산정일 이후에 지어진 물건이 아니라, 매매한 물건에 대해서도 입주권이 안 나오기도 한다.
이런 지역들은 사기만 하면 무조건 현금청산 대상이 되는 것.
그래서 재개발 지역에 투자할 때는 재개발 종류에 따른 권리산정일을 잘 따져보고 들어가야 한다.
용산과 마포에 진행중인 역세권시프트를 예시로 들고 와봤다.
이거는 진짜 몇 개만 들고 온 것이고, 현재 서울 전역 여기저기에서 역세권시프트가 진행 중이다.
관심이 있으신 분들은 손품을 열심히 팔아보시라.
그리고 부동산 투자는 손품만으로는 한계가 있다.
특히 재개발 관련된 물건들은 네이버 부동산에 있는 매물이 전부 다가 아니라는 것을 꼭 알아두시길.
공인중개사분들이 알짜배기는 꽁꽁 숨겨두고 계신다.
그러니까 발품도 같이 열심히 팔도록 하자.
재개발의 위력이 얼마나 대단하냐면, 왼쪽의 낡아빠진 썩은 빌라 동네가 오른쪽의 멋진 신축 아파트가 될 수 있다.
요즘은 노후도 요건도 많이 완화시켜서 전에는 노후도 70%가 기준이었던 것이 이제는 60% 다.
노후한 건물의 기준은 보통 빌라 같은 소형 주택은 20년, 아파트는 30년을 잡는다.
내가 봤을 때는 지금 재개발 되기 직전의 서울 도심이 엄청난 타이밍이 아닌가 싶다.
지금 온 서울이 재개발로 들끓고 있다.
재개발 투자가 쉽지만은 않지만, 그래도 막대한 수익을 낼 수 있는 좋은 방법이기는 하다.
관심있으신 분들은 좀 더 공부해보시길 바란다.
모두들 성투하세요^^*
재개발 종류 / 역세권 시프트 / 역세권 도시정비형 재개발 / 역세권 고밀도 개발
역세권 용적률 상향 / 서울 재개발 투자 / 재개발 빌라 투자 / 재개발 노후도 / 빌라 노후도
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