[부동산 투자 유의] 조심하자! 지역주택조합(지주택)

3기 신도시 신혼희망타운 관련 글을 쓰다가

 

이건 정부가 주도하는 지주택이나 다름이 없다.

부지확보가 안 되어 있으니까.

 

라는 말을 한 것을 계기로

지주택에 대해서 포스팅해봐야겠다는 생각을 했다.

* 츄니언니네 아버님이 지주택에 관심을 가지시기에

조언해드린 것도 있었다. 절대 안 된다고

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ㅣ지역주택조합(지주택)이란?

같은 특별시/광역시/특별자치도/시 또는 군에 거주하는 사람들이

주택을 마련하기 위해 설립한 조합이다.

 

6개월 이상 일정 지역에 거주한

무주택자/소규모 1주택자(전용85m² 이하)가 가입 조건이다.

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ㅣ장점

집을 지으려는 무주택 가구들이 조합을 결성해

직접 토지를 매입하고 직접 건축비를 부담해서 

직접 개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않고,

 

사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 적다.

또한 시행사 이윤이 없고 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해,

건설사들이 개발/분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴하다.

 

네이버 지식백과를 참고한 글인데,

장점만 보면 매우매우 이상적이다.

그러나 아무리 장점이 좋아도, 그게 실현이 안 되면

아무 소용 없는 것.

 

ㅣ단점

사업 시행사인 지주택 조합 운영비리나 토지 매입 지연 등의

문제가 발생할 우려가 있다.

* 예시) 가입할 때 분명히 500만원만 내면 된다고 했다.

그런데 조금 지나고 보니까, 토지 매입하는 과정에서 ~~000xxxx해서

300만원을 추가 분담금으로 내야 한다고 한다.

그래서 300만워 내고 났더니, 또 6개월 뒤에 건설사를 구하는데

추가경비가 어쩌고 저쩌고 블라블라...

또 400만원을 추가 분담금으로 내야 한다고 한다.

 

특히, 지주택 조합원 가입 후에는 탈퇴가 쉽지 않다.

(들어올 때는 마음대로였지만, 나갈 때는 아니란다.)

주택법령상 조합원의 탈퇴에 대한 제한은 없지만,

국토교통부의 주택법 시행령 제38/39조 등

조합표준규약에 따라 조합의 지속적인 추진을 위해

임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문이다.

지주택 탈퇴. 쉽지 않다...

* 나갈 때 패널티로 손실을 엄청 보겠구나 생각하길.

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ㅣ추진 세부사항

지주택이 성공하기 어려운 이유를 좀 더 살펴보겠다.

승인받아야 하는 것이 2가지.

 

1. 조합설립인가

2. 사업계획승인

 

조합설립인가는 비교적 쉽다.

토지사용승낙서 80% 또는 토지소유권 15%가 있으면 승인.

이 토지사용승낙서는 큰 의미가 없는 것이,

계약금만 주고 토지주들에게 의향만 물어본 것이다.

토지소유권이 찐이라는 얘기!

 

그래서 사업계획승인이 개빡세다.

토지소유권 95% 확보.

이게 진짜 엄청 어렵다고 한다.

토지소유권 확보가 높아질 때마다 추가비용이 커진다.

 

예를 들어 토지소유권을 94%까지 확보했는데

마지막 남은 몇 집이 알박기를 시전하면?

1억짜리 집을 가지고 "나 5억 안 주면 안 팔아!" 이러면?

 

실제로도 이런 사례들이 있다고 한다.

 

이렇게 정직하게 진행하려고 해도

구조적으로 성공시키기가 어렵다.

토지소유권 95%가 좀 낮아지면 모를까...

(사실 그래도 재건축 재개발 동의 얻는 거에 비하면

극한 난이도다.)

 

ㅣ현 실태

부동산 투자 좀 관심 있는 사람들은

이미 지주택이 얼마나 많은 논란과 문제가 되고 있는지 알고 있다.

만약 이걸 안다면, 지주택을 굳이 하려고 할까?

일단 나는 절대 안하려고 한다.

 

물론 위의 기사들처럼 동작구가 지주택에 성공했다.

뭐 잘 되는 경우도 있을 수 있다.

그런데 성공 확률이 5% ?

올해 8월 기준으로 뉴스에 나왔던 건데,

으음...

 

착공 및 준공을 성공의 기준으로 보면 4% 정도.

이것도 뭐, 착공 과정에서 건설사랑 트러블이 생길 가능성이...?

으음.....

 

아무튼 뭐 이렇다.

그래서 웬만하면 지주택은 피하는 게 좋을 것 같다.

* 최근 들어서 서울에 지주택 성공 사례가 좀 있는 것 같긴 한데,

그래도 여전히 조심해야한다는 생각이다.

 

좀 허접하기는 하지만

구독해주시는 분들과 기타 검색해서 들어오시는 분들께

도움이 될까 해서 열심히 포스팅했다!