[부동산 용어] 용적률 / 재건축 재개발의 기본 of 기본

작년에 용적률에 대해서 포스팅을 해놨는데

그게 어디 갔는지 모르겠다.

그래서 다시 포스팅을 하기로 했다.

 

재개발/재건축에 대한 포스팅을 쓰다보니,

아무래도 용적률은 너무나도 중요한 개념이라서.

 

혹시 이 글을 보시는 분들 중에서도 용적률에 대해서 모르시고 계신다면

이번 기회에 무조건 알아두시기 바란다.

어렵지 않다.

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용적률이란?

대지 면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.

 

이렇게 얘기하면 좀 어렵지만, 위의 사진을 보면 쉽게 이해가 될 거라고 생각한다.

대지면적 100제곱미터의 땅에 한 층의 면적이 50제곱미터인 건물을 세운다고 하자.

이때, 용적률을 얼마나 허용해주느냐에 따라서 몇 층까지 지을 수 있는지

건물의 층수가 달라질 것이다.

 

용적률을 100% 주면 2층까지 밖에 못 지을 것이고,

용적률을 300% 주면 6층까지 올릴 수 있다.

용적률 500% 주면 10층까지 올릴 수 있겠지.

 

용적률이 그래서 중요하다.

우리는 다들 고층 아파트를 원하니까.

건물을 높게 지어야 똑같은 면적의 땅에 공간을 더 많이 만들어 낼 수 있고,

공간을 만들어 내는 만큼 그게 돈이 된다.

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용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차장(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당), 주민공동시설, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외한다.

 

그래서 지하를 아무리 깊게 파내려간다고 해서 용적률에는 상관없으니까 알아두시길.

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용도지역 · 용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준은 아래과 같다.

 

- 제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
- 중심상업지역 : 400% 이상 1천500% 이하
- 일반상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하
- 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
- 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하
- 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
- 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
- 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
- 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
- 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
- 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하

 

다 알아두면 좋은데, 보통 사람들은 상업지역, 공업지역 관련해서 알 필요는 없으니까

일단 주거지역 위주로 알아놓으면 좋겠다.

그래서 자기가 살고 있는 집, 혹은 투자하려는 집이 용도가 어떻게 되어있느냐에 따라서

용적률이 다르니까 이거를 꼭 확인하시기 바란다.

 

그리고 주거지역보다 상업지역의 용적률이 어마어마하게 높게 적용된다는 거도 같이 알아두면 좋겠다.

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자, 이제는 단도직입적으로 용적률이 재건축/재개발에 있어서 왜 중요한지 얘기하겠다.

바로, 사업성에 아주 큰 영향을 미치기 때문이다.

아파트를 재건축한다고 생각해보자.

그런데 이미 이 아파트의 용적률이 250%다.

이 아파트의 용도는 3종주거지역이고.

위에서 찾아보면 알겠지만 3종주거지역 용적률 제한은 300%까지.

그러면 이 아파트를 부수고 다시 지어도

용적률을 50% 정도밖에 늘릴 수가 없네?

한 25층 짜리 부수고, 27층으로 만들면 돈이 될까?

 

반면에 아파트의 용적률이 100%라고 해보자.

아파트니까 3종주거지역이겠지.

그러면 이걸 부수고 새로 지으면?

아마 5층짜리가 25층 내지 27층 정도 될 수 있을 거다.

그러면 돈이 될까 안 될까?

돈이 아주아주 많이 될 것이다.

 

물론 입지가 괜찮은 곳이어서

일반분양이 완판된다는 가정하에 하는 얘기다.

그래서 재건축/재개발 물건 투자할 때는 입지도 당연히 중요하지만,

어쨌든 오늘은 용적률 포스팅이니까.

 

용적률이 이래서 중요하다.

노후 아파트 단지들?

그냥 용적률만 딱 봐도 "얘는 재건축 되기 좀 힘들겠다."

이런 애들이 있다.

아, 물론 입지가 어마어마하게 좋아서

1대1 재건축을 하는 곳들도 있기는 있다.

강남이나 동부이촌동 같은 곳.

이런 곳들 말고는...^^

위의 사진이 1대1 재건축으로 유명한 레미안 첼리투스.

뭔가 엄청 멋있다.

1대1 재건축하면 돈이 별로 안 되지 않냐고?

얘 집값이 얼마나 뛰었는지 관심있는 분들은 찾아보시기 바란다.

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오늘은 아주아주 중요한 용적률의 개념에 대해서 설명했다.

부동산 투자에 있어서는 아주 기본적이고 중요한 내용이니까

모르고 계셨다면 꼭 알아두시길 바란다.

 

그러면 다들 성투하시길 바란다!

 

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